reuna_pallo.gif (280 bytes) Asuinkiinteistöjen arvon kehittäminen Maunulassa

Kiinteistöjen osuus Suomen kansallisvarallisuudesta on n. 50 %. Kansallisvarallisuuden kokonaisarvon on arvioioitu olevan n. 470 miljardia euroa (eli 2800 miljardia markkaa). Asuinkiinteistöt ovat suurin yksittäinen erä eli n. 30 % kansallisvarallisuudesta. Asumisen osuus pääkaupunkilaisten kotitalouksien kulutuksesta on  n. 30 %. Kiinteistön omistamista on Suomessa erillisenä professiona herätty kehittämään vasta 1990-luvulla, vaikka asuinkiinteistöillä ja niihin liittyvillä palveluilla on huomattava vaikutus Suomen kansantalouteen.

Mielenkiintoisen osan asuntoja muodostavat ns. "voittoa tuottamattomat asuntoyhtiöt" eli tavalliset asunto-osakeyhtiöt sekä valtion halpakorkoisilla lainoilla rakennetut vuokratalot eli ns. ARAVA-vuokratalot.

Näillä sivuilla on tarkoitus käydä keskustelua siitä, miten Maunulassa asuinkiinteistöyhtiöiden hallitukset ja asukkaat voivat kehittää taloyhtiöiden arvoa, yhtiöiden tuottamaa "asumispalvelun laatua" ja  viihtyvyyttä eli koko Maunulan arvoa. Keskustelussa on olennaista määritellä ja ymmärtää, mistä kiinteistön arvo syntyy, ja miten kiinteistön arvoa  voidaan kehittää sekä arvioida omistajan tai asukkaan kannalta. Kiinteistön arvon  kehittyminen ja säilyminen on omistajan ja omistajien edustajien (hallituksen) tekemien ratkaisujen varassa.

reuna_pallo.gif (871 bytes) Ehdotus kiinteistön arvon osatekijöistä keskustelun pohjaksi Käyttöarvo syntyy käyttäjän eli asukkaan saamasta hyödystä. Käyttöarvoa voidaan myös kutsua asuintaloissa viihtyvyydeksi. Käyttöarvo tulee testattua asuntojen myynti- ja vuokraustilanteista. Millä perusteella vuokralainen tai asunnon ostaja valitsee asuntonsa? Mitkä ovat asukkaan mielestä keskeisiä viihtyvyystekijöitä? Käyttöarvoa voidaan arvioida asukaskyselyillä. Edulliset kiinteät Internet-yhteydet ovat uusin keino nostaa taloyhtiön käyttöarvoa. Erityisesti vuokralaiset arvostavat mahdollisuutta edullisiin Internet-liittymiin. Tästä on kokemusta Maunulassa.
"Friikkiarvo" tai antiikkiarvo/suojeluarvo liittyy rakennuksen ja asuinalueen arkkitehtuuriin tai historiaan. Tietty osa ihmisistä haluaa asua jugendtalossa, tunnetun arkkitehdin suunnittelemassa rakennuksessa tai hyvin suunnittelulla asuinalueella. Tästä ovat esimerkkeinä Tapiola, Käpylä tai Tampereella Pispala. Suojeluarvon asiantuntijoita ovat Museovirasto sekä Helsingissä kaupunginmuseo sekä rakennusvalvontavirasto
Tekninen arvo liittyy rakennuksen vanhenemiseen ja rakenteiden kulumiseen. Putket ruostuvat, ikkunanpuitteet lahoavat ja betoniparvekkeet rapautuvat. Hyvällä kiinteistönpidolla ja hyvällä asumiskulttuurilla voidaan hidastaa rakennuksen kulumista. Teknistä arvoa voidaan arvioida ammattihenkilön suorittamalla kuntoarviolla. Kuntoarvioarvio kertoo kertoo rakennuksen korjausvajeen eli niiden investointien suuruuden, jotka tulevaisuudessa  rakennukseen on tehtävä. Milloin sinun talossasi on viimeksi tehty kuntoarvio?
Varainkäytön tehokkuutta voidaan arvioida muuttamalla taloyhtiön tuloslaskelman luvut tunnusluvuiksi kuten mk/huoneisto-m2. Varainkäytön tehokkuuteen voidaan vaikuttaa seuraamalla eri toimintojen tehokkuutta ja laatua sekä investoimalla järkevästi. Hyvin suunnitellut ja valvotut korjaukset vaikuttavavat pitkällä aikavälillä varainkäytön tehokkuuteen. Tehoton varainkäyttö laskee yhtiön arvoa, koska liikemaailmassa myyntiarvo lasketaan yhtiön tuottokyvyn ja vaihtoarvon perusteella. Asunto-osakeyhtiössä ja ARAVA-vuokratalossa tehottomuus nostaa kotitalouksien asumiskustannuksia pitkällä aikavälillä. Oletko vertaillut yhtiösi tunnuslukuja naapuriyhtiön vastaaviin? Vain vertailun avulla yhtiön taloudenpitoa voidaan ymmärtää.
reuna_pallo.gif (871 bytes) Alueen vaikutus asunnon arvoon Mitkä kolme tekijä vaikuttavat eniten asunnon arvoon? Kiinteistönvälittäjän vastaus on: paikka, paikka ja paikka. Alueen arvoon vaikuttavat alueen etäisyys keskustasta, alueen maine sekä alueen palvelut. Palveluina voidaan pitää paitsi asumispalveluja myös kauppa-, pankki- ja postipalveluja, päivähoitoa, kouluja, liikuntapalveluja sekä joukkoliikennettä. Luonto on suomalaisille keskeinen viihtyvyystekijä. Tärkeimpiä palveluja ovat ne, joita eniten käytetään ts. ne palvelut jotka eniten vaikuttavat kotitalouksien ajankäyttöön.
Negatiivisesti asunnon valintaan vaikuttavat rikollisuus, turvattomuus, epäsiisteys sekä liikenteen aiheuttamat melu ja saasteet.
reuna_pallo.gif (871 bytes) Liikekeskustan vaikutus alueen arvoon Keskeinen alueen arvoon vaikuttava tekijä on liikekeskustojen ja ostoskeskusten toimivuus. Toimimaton liikekeskusta ja katoavat palvelut laskevat alueen ja asuntojen arvoa. Liikekeskustan toimivuuden mittarina ovat asiakaskäynnit, joten toimiva liikekeskusta koostuu palveluista, joita käytetään usein. Toimivan liikekeskustan piirteitä ovat siisteys, (koettu) turvallisuus ja kyky vetää maksukykyisiä asiakkaita puoleensa. Usein käytettyjä palveluja ovat mm. päivittäistavaraliikkeet, kioski, pankkipalvelut, postipalvelut, apteekki ja kirjasto.
reuna_pallo.gif (871 bytes) Alueen maine tai imago Alueen maine on keskeinen asuinpaikan valintaan vaikuttava tekijä. Alueen maine (tai imago) koostuu alueeseen liittyvistä mielikuvista ja tunnettavuudesta. Vähän tunnetut alueet jäsentyvät ulkopuolisille suuremman kokonaisuuden kautta. Esimerkiksi Suomi tunnetaan Yhdysvalloissa yhtenä Skandinavian maista. Mielikuvat välittyvät pääosin tiedotusvälineiden kuten lehdistön, TV:n ja radion kautta. Jatkossa internetillä on merkittävä rooli alueiden imagojen kehittämisessä. Myös siisteydellä on keskeinen roolinsa imagon syntymisessä. Millaista sanomaa ulkopuolisille (asunnonostajille) viestivät tagit ja graffitit?  Helsingin yhteisstrategioissa lähiöiden imagon kehittäminen on eräs painopistealueista.
reuna_pallo.gif (871 bytes) Miksi keskustelua tarvitaan ja keiden toivotaan osallistuvan keskusteluun? Asuinalueiden kehitys ja kiinteistöjen omistamisen käytäntöjen kehittäminen on tärkeää paitsi asukkaille ja kiinteistöjen omistajille myös kaupungin viranomaisille. Hyvillä, toimivilla alueilla syntyy vaurautta ja hyvinvointia, mikä edistää koko kaupungin menestystä. Taantuvat alueet kasvattavat yksilöiden  syrjäytymisriskiä ja aiheuttavat merkittäviä kustannuksia julkiselle sektorille (sosiaali- ja terveysviranomaisille sekä poliisille) sekä vakuutusyhtiöille.
Keskustelun tarkoituksena on kehittää eri osapuolten toimintakäytäntöjä sekä luoda yhteistyötä ja tiedon vaihtoa alueen toimijoiden välillä. Keskustelua asiasta voidaan käydä paitsi Maunulan kotisivuilla ja Maunulan Sanomissa myös Maunulan aluefoorumilla.

Keskustelun moderaattorina toimii:
tutkija Hannu Kurki, puh. 040-5900 541, e-mail: hannukurki@hotmail.com

LÄHTEITÄ
Emmison, Michael & Smith, Philip (2000) Researching the Visual - Introducing Qualitative Methods,  London, ISBN 0 7619 5845 2

Halme, Timo & Koski, Kimmo & Niskanen, Saija & Kurki, Hannu (2001) Lähiöiden palvelut - kysyntä, tarjonta ja kehittämiskeinot, Ympäristöministeriö, Suomen ympäristö 475, HELSINKI

Keskinen, Vesa (1998) Palvelut puntarissa, Helsingin kaupungin tietokeskus. Tutkimuksia 1998:3, Helsinki

Nippala, Eero & Jaakonen, Liisa. (1996) Asuinkerrostalojen kuntoarviot, Ympäristöministeriö, Helsinki


[Kehittäminen ] [Asuminen ]

viiva.gif (954 bytes)